伊恩·坎贝尔

净零能耗(NZE)建筑——那些每年生产的清洁能源与它们使用的清洁能源一样多，甚至更多的建筑——已经在世界范围内获得了动力。现在，甚至连零能耗区也在考虑之中，比如柯林斯堡的ZED堡、亚利桑那州立大学和加州大学戴维斯分校的西村。然而，整个行业仍然认为，净零能源过于昂贵，或者比正常情况下的增量成本要高得多。

NZE地区的主要开发商面临的挑战是，在不阻止潜在的地块开发商或招致过高的开发成本的情况下，推动卓越的能源绩效。潜在的地块开发商可能会担心，严格的性能要求将需要更高的前期资本成本，或者与常规业务相比，从长远来看，实现超低能耗建筑将不具有成本效益。NZE开发项目的潜在租户可能会担心，额外的建筑成本会以更高的租金的形式转嫁到他们身上，或者购买可再生能源的持续成本可能会高于传统能源账单。

但在我们最新发布的洞察简报中，“零净能源地区的综合商业模式”，落基山研究所(RMI)提出了一种创新的商业模式，用于开发净零能源或超低能源地区，并详细说明了追求净零能源不是一种成本，而是一种重要的价值驱动因素。

我们创新的商业模式以吸引地区开发商、地块开发商和租户的方式开发净零能耗地区;为综合能源服务供应商创造有利可图的业务;并使当地电网和邻近社区受益。它是专门为美国一个中型城市180英亩的开发项目开发的。

使净零能源在经济上具有吸引力

通过四个步骤实现净零能耗:(1)确定现场可再生能源容量，从而设定区域能源“预算”;(2)使用超高效的区域地热供暖和制冷;(3)制定设计标准，使荷载低于规范的75%;(4)在步骤1和步骤3之间迭代，根据生命周期成本的净现值进行优化，直到实现净零能耗。

这四个步骤必须以一种对开发商、租户和投资者具有财务吸引力的方式进行。要使零净能源在经济上对地块开发商具有吸引力，必须具备三件事:(1)现场太阳能光伏发电应由第三方拥有和开发;(2)冷暖设备的资本成本应移出建筑物，并纳入区域供热/供冷系统;(3)应该为能源效率的增量成本提供票据融资。这使得初始成本等于或低于常规业务(BAU)构建的成本。最重要的是，高性能建筑通常会产生更高的售价或租金。

为了使净零能源对租户具有经济吸引力，BAU租户能源账单必须由净零能源账单取代，该账单包括三个组成部分:(1)包括第三方拥有的光伏成本的电费账单;(2)区域冷暖费用;(3)能效融资的票据还款。这三个组成部分的总和低于BAU，租户居住在一个更健康，更舒适的建筑中。

净零能耗商业模式在财务上对投资者具有吸引力，因为在光伏、区域供热和制冷以及能源效率方面的大量资本投资随着时间的推移会在公用事业账单上得到回报，从而产生稳定的回报，这得益于公用事业与客户之间的关系，信用得到了增强。该业务计划的元素可以分解为由服务和价值流组成的离散组件。其中一些组件是相互依赖的，而另一些则是独立的。

综合能源服务提供商的盈利业务

地区规模的开发项目有一个独特的机会，即建立一个专门的综合能源服务提供商(IESP)来管理多种能源相关的运营，并充当能源系统的多用途开发商、金融家、运营商和管理员，以及建筑性能要求的监管者。IESP可以是一个组织，也可以是多个组织合作，但关键是协同执行多个功能，以最经济的方式实现性能目标。

IESP功能包括:

1.电力销售

作为电力微型公用事业单位，为地区电力客户提供零售电力，管理供应，并为客户计费。IESP作为区域电网和地区微电网之间的中介，与区域公用事业公司协商互联条款、辅助服务、需求收费、消费收费和上网电价。

2.区域供热和供冷

通过集中区域供热和供冷系统处理区域供热和供冷(地热热泵系统是最有效的)。与单个建筑设备相比，区域供热和供冷效率更高，维护成本更低，更可靠，设备寿命更长。对于这个商业案例同样重要的是，区域供热和供冷将前期资本成本从地块开发商转移到IESP。

3.社区的多样性

通过区域供暖和制冷系统优化不同社区建筑的供暖和制冷。不同于设计单个建筑系统来满足单个建筑的瞬时峰值负荷，一个区域系统被设计为满足集体峰值负荷，这是相当低的，因为在不同的建筑存量的非一致的峰值。这意味着更小的整体系统容量和更低的初始成本。

4.需求管理

IESP将管理区域供热和制冷工厂的多兆瓦负荷，并引入额外储热的可能性，这将使负荷更加灵活。其他建筑负荷的需求响应能力，如照明、热水或插头负荷，将使这种灵活的需求侧资源变得更大。

兆瓦和“负瓦”在地区范围内的重要性

可再生能源供应是实现地区净零排放的关键组成部分，有必要优化整个地区的可再生能源部署，以实现最佳经济效益。在这种模式下，IESP负责所有可再生能源的开发，无论是在现场，如地面安装，屋顶或车棚安装的光伏(PV)，还是通过电力购买协议在场外。然后，它可以通过对客户的公用事业账单来收回系统的成本。

根据监管环境，它可以与区域公用事业公司协商，从大规模的现场发电中获取最大价值，这可以以净计量、上网电价或直接批发到区域现货市场的形式实现。拥有一家太阳能开发商意味着现场可再生能源可以分阶段和大规模开发，谈判降低成本，并在大规模安装中获得规模经济。

IESP还可以管理需求侧，鼓励部署高性能建筑，通过地区范围的能效融资使业主、居住者/租户和环境受益。与传统建筑相比，超高效建筑(比符合规范的建筑性能高出50%的建筑)的前期成本可能更高，因为它采用了专业的综合设计成本、更高性能的围护结构、智能控制、一流的系统，以及严格的施工质量、测试和调试。

但是，这种提高效率的增量成本可以通过IESP的贷款形式提供资金，从而消除了地块开发商的任何增量初始成本。随着时间的推移，这笔贷款可以通过电力和区域供热和制冷客户的水电费账单偿还，这些客户从较低的能源账单中受益。因此，增加的资本投资以及由此产生的能源效率的财产价值将留在财产中。IESP贷款人还拥有针对违约客户的追索权或抵押品，使票据融资贷款更具信用价值。在地区范围内减少需求也显著降低了可再生能源供应的成本。

建设更美好、更清洁的社区

区域规模的开发具有独特的定位，是下一代高性能建筑和智能电网的主要驱动力，并从这种领导地位中获得经济效益。

考虑到规模、使用类型、监管环境、项目目标、能源价格、资本获取或操作人员的复杂性，并非所有商业案例的价值要素都适用于每一个大型开发项目。但是，这种模式的独立组件或混合组件仍然是有价值的，特别是在IESP的指导下，IESP在价值获取和创造性融资方面发挥综合作用，使此类开发项目对投资者、开发商和租户都具有吸引力。

10月在科罗拉多州丹佛市举行的“实现零排放国家论坛”将探讨零排放地区。观看节目及今天注册．

伊恩·坎贝尔是落基山研究所的常务董事。这篇文章最初出现在RMI出口．