佛罗里达州的阿波罗海滩(Apollo Beach)是一座迷宫般的运河，水边有数百座房屋。整个社区位于坦帕南部，海拔仅3英尺，这意味着随着海平面上升，它面临风暴潮的风险。

美国沿海地区的购房者可以像查看卧室的大小一样轻松地查看每套房产的洪水风险——现在大多数沿海地区的房产清单都是如此包括未来洪水风险的细节将气候变化考虑在内。例如，在阿波罗海滩，许多房产在洪水风险等级中至少是9分。

不过，这种认识并没有阻止购房者。

滨水住宅几天内出售在市场上，同样的故事正在上演沿着南佛罗里达海岸在那时科学报告警告随着全球变暖，沿海洪水的风险不断上升。

我们是城市地理而且美国政治关注房地产行业的人。为了理解为什么人们会忽视可能导致昂贵损失并最终降低房产价值的风险，我们与数百名房地产经纪人谈论了他们客户的动机和担忧。

以下是我们所学到的。

没有什么能促使买家考虑长期风险

我们在2020年底调查了680名持有执照的佛罗里达州房地产经纪人。他们的回复建议总的来说，潜在的购房者在寻找新房子时没有考虑海拔或洪水的脆弱性，而详细的洪水风险地图的可用性对他们的影响很小或没有影响。

问题的部分原因可能在于，抵押贷款机构和估价师没有考虑到房地产受海平面上升影响的脆弱性，因此购房者并没有立即感受到自己钱包里的风险。不需要抵押贷款的富裕买家不需要购买洪水保险，国会有一个回滚历史洪水保险费率提高。

简而言之，没有什么能迫使买家考虑长期风险。

与此同时，研究清楚地表明，风险是如何转化为成本的。绘制洪水风险地图的科学家最近发表的一篇论文发现，佛罗里达州希尔斯伯勒县(阿波罗海滩和坦帕的所在地)可能会发生洪水增加70%由于气候变化，到2050年每年的洪水损失。还不到30年的抵押贷款。

房地产经纪人听到了什么

当我们这项调查于2020年开始如果有一部分人在躲避有洪水风险的房产，那么需求就会下降，价格就会下跌。我们的2018年之前的调查调查发现，共和党人和民主党人都认为，他们未来的房屋价值不会受到海平面上升的影响。

为了验证市场在很大程度上忽略了洪水风险这一理论，我们询问了房地产经纪人他们的看法:他们在多大程度上观察到有洪水风险的房产的房价下跌或上涨速度没有那么快?45%的人表示“完全没有”。在680家中介机构中，只有11家表示，面临洪水风险的房产的房价“非常频繁地”停滞或下跌。

我们还询问了他们是否看到抵押贷款机构在洪水易发地区拒绝贷款申请或增加贷款费用，例如以积分或抵押贷款保险的形式。60%的人说“一点也不”，只有7%的人说“有点频繁”、“非常频繁”或“一直”。

绝大多数中介(近70%)表示，他们预计未来5至10年房地产市场影响不大。

以下是他们说的一些话。

“人们现在和将来仍然会在佛罗里达沿海地区购买，如果他们购买，价值不会下降。推动市场的最大买家群体是退休或即将退休的人，他们相信在气候变化产生任何影响之前，他们早就离开了。他们主要是凭情绪买入，而没有考虑长期持有成本。他们还用现金购买，没有抵押贷款。”

即使是贷款机构目前也没有真正的动机来拒绝那些因未来海平面上升而面临风险的房产的抵押贷款申请。购买合格抵押贷款的联邦机构目前不需要收集洪水风险或海平面可能上升的信息。如果这些要求改变，那么洪水风险将转化为贷款决策。

“沿海房产的买家在经济上更容易忽略风险，可以负担得起更高的保险费率，或者自行投保。海平面上升目前并不是我们当地市场最关心的问题。”

多年来，联邦洪水保险一直得到美国税收的大量补贴。事实上，国家洪水保险计划欠美国财政部的钱约200亿美元超过业主支付的保险费的费用。自2022年4月1日起，所有新的和更新的洪水保险政策将会受到新的定价系统称为风险评级2.0设计时考虑到了风险。

但是这个项目面临来自国会议员的政治压力确保利率不会上升过快或过高。此外，以现金购买房屋的买家(在南佛罗里达州市场中占比较大的一部分)不受洪水保险要求的约束。

“富人仍然会迷恋住在海边的想法，但他们可能会花很多钱来使房产更能抵御海平面上升的影响。这意味着，对高端房产的需求可能不会下降这么多。”

一些经纪人表示，富有的房主正在认真对待风险，并计划投资于结构性改革比如抬高房屋这可以使他们的财产更安全，免受海平面上升和风暴潮的影响。

市场没有整合长期风险

因为海平面上升和风暴风险由于气候变化的影响，我们得出的结论是，目前在南佛罗里达出售的许多房屋在没有损坏或昂贵的改装的情况下，寿命都不会超过30年的抵押贷款，而转售易受海平面上升影响的房屋很可能会变得更加脆弱越来越难．

到目前为止，佛罗里达州的政策制定者要么忽视了这一风险，要么只采取了有限的措施来修补弱点，有时会增加其他地方的风险。例如，当海堤它们会改变沙子冲进来的方式，增加邻近地区的侵蚀。

许多人相信“市场”会解决这个问题:购房者意识到迫在眉睫的风险，会对脆弱的房产打折，最终降低它们的吸引力和价值。但我们从佛罗里达州房地产经纪人那里听到的情况，让我们对市场尚未整合这种风险的假设产生了怀疑。

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两位作者都是乔治亚州立大学的教职员工。里莎·帕姆是城市研究和公共卫生教授，托比·博尔森是政治学副教授。本文最初发表于谈话．