你努力工作。你存了一笔首付。你买了你梦想中的房子，在一个有好学校的好社区。你终于“成功了”。然后有一天你的房子被洪水淹没了你的客厅里有四英尺深的积水。

当你开始漫长的重建过程时，你从邻居那里得知这栋房子以前被洪水淹没过。卖家从没告诉过你。为什么?有21个州没有法律或法规要求卖方向买方披露房产的洪水风险，你所在的州就是其中之一。

你以为你对自己的房子了如指掌，但事实却对你不利。你的州没有要求前房主告诉你，你生命中最大的金融投资已经被洪水淹没了，而且在未来有再次被洪水淹没的风险。

“买家小心”是灾难的处方

在太多的州，购房者被蒙在鼓里，不知道房产易受洪水影响。买家可能只有在交易结束时，贷款人通知他们需要购买洪水保险时才会知道这种风险。其他人只知道这种风险在他们的新家被洪水淹没之后。

在21个州，没有法律或法规要求卖方向买方披露房屋遭受洪水损害的历史。卖家也不需要披露房产是否位于泛滥平原。其他29个州，加上华盛顿特区，都有各种各样的信息披露要求，其中很多可能会阻碍买家做出充分知情的决定。自然资源保护委员会和哥伦比亚大学萨宾气候变化法律中心我回顾了美国所有50个州的房地产信息披露法律，发现在许多地方，购房者没有得到他们需要的信息，以做出是否应该买房的知情决定，而买房是一项重要的金融投资。

探索互动地图每个州的信息披露法律成绩单。

成绩最差的州包括密苏里州、佛罗里达州和纽约州。例如，密苏里州，被称为“证明州”，收到了F因为该州没有要求卖方告知买方房屋是否曾被洪水淹没的法律规定。

事实上，密苏里州除了房产是否曾被用于生产冰毒之外，几乎没有任何关于房屋卖方必须向潜在买家披露什么信息的成文规定。因此，密苏里州的购房者在了解房屋的洪水历史时处于不利地位，这是一个问题，因为密苏里州对洪水可能造成的破坏太熟悉了。

佛罗里达州面临洪水和海平面上升带来的巨大问题，该州的购房者也无权获得洪水信息。佛罗里达州和密苏里州一样，没有法律或监管规定卖方必须向潜在买家披露房产的洪水风险或过去的洪水损失。因此，佛罗里达州收到了F因为购房者在了解房屋的洪水历史或未来可能发生的洪水方面处于非常不利的地位。考虑到几乎佛罗里达州30%的建筑位于百年河漫滩上在美国，由于缺乏法定的信息披露法律，买家很有可能会陷入困境。

纽约收到了F。该州的信息披露法存在一个重大漏洞，这使得该州不比其他21个没有洪水风险信息披露法的州好多少。虽然纽约的披露法规规定，卖方必须披露房产是否位于指定的泛滥平原，但纽约的同一法律还规定，卖方只需在交易结束时支付500美元的信贷，就不必提供披露声明。

许多信息披露法未能充分告知买家

即使在有洪水风险披露法律的州，购房者也可能不了解房屋洪水问题的全部程度。例如，在艾奥瓦州和德克萨斯州这两个发生过严重洪灾的州，卖家只需要告知买家房产是否位于泛滥平原，以及他们是否知道房产以前有过洪水问题。然而，这两个州都没有具体要求披露一处财产是否被强制纳入洪水保险。

因此，例如，如果过去的房主接受了联邦灾害援助，那么法律要求所有未来的房主购买洪水保险。新所有者在购买时可能不会披露这些信息。他们可能直到他们的家发生洪水时才知道这个要求，他们申请联邦灾害援助，但因为没有购买洪水保险而被拒绝。

虽然德州法律确实要求披露目前的房主是否购买了洪水保险，但这一披露要求并不涉及洪水保险是强制性的，以及卖方违反联邦要求而放弃投保的情况。

各州必须要求房主向买家披露房屋的洪水历史。如果一个财产已经被淹过一次，它很可能会再次被淹，而且在大多数情况下，发生洪水的可能性正在增加县域．

买家有权知道什么?

如果购房者得不到信息，我们就不能指望他们做出正确的决定。国家应制定披露法律，确保出售财产的人披露下列信息:

• 房屋是否曾被洪水损坏，损坏程度如何;
• 房屋是否位于洪泛平原，如果是，房屋的洪泛区分类(100年或500年)以及信息的来源和日期;
• 卖方和/或之前的业主是否接受过联邦灾害援助，该援助要求所有未来的业主购买并保持财产的洪水保险，如果他们有，则说明获得的援助类型和金额。

但是，这种披露和透明度规定不应局限于强加于卖方的披露要求。国家洪水保险计划(NFIP)也必须改善购房者和房主都能获得的信息。

目前的房主如果没有奢侈地生活在洪水风险披露法律完善的州，应该有权知道他们的财产的洪水风险。这应该包括任何过去的洪水保险承保历史，损失索赔，以及是否有法律要求购买洪水保险，因为过去的业主接受了联邦灾害援助。这是联邦紧急事务管理署应该拥有的信息，如果一个财产曾经被NFIP覆盖。

对于如何解决这些问题，国会并非毫无想法。众议院通过了的21^圣世纪洪水改革法案(HR 2874)。该法案包含多项建议，将为当前和未来的房主提供权利，以了解有关房产是否有洪水的历史。它还将为更广泛的公众，包括负责减灾的联邦、州和地方官员，提供获取NFIP评估洪水风险相关数据的权利。

例如,第108条-应要求提供洪水保险资料是一个坚实的开始。根据这一条款，众议员肖恩·达菲(Sean Duffy)寻求为房主提供“知情权”，了解他们过去的财产洪水保险索赔支付和洪水损失。此外，房主可以了解到他们是否可能被要求购买洪水保险，因为之前的房主为他们的房子接受了联邦灾害援助。

让业主更好地了解他们房屋的洪水历史，有助于鼓励业主考虑购买和维持洪水保险，或采取缓解行动，以降低他们房屋的洪水风险。鼓励更好的决策是NRDC长期以来呼吁包括房主的潜在原因“知情权”NFIP的规定。

此外,第109条-财产转让时披露洪水风险信息解决了州一级洪水风险披露法律的问题。众议员埃德·罗伊斯(Ed Royce)提出了一项建议，要求房屋卖家向潜在买家披露过去洪水造成的损失。这一提议将在全国范围内产生影响，因为各州将被要求制定足够的洪水信息披露法律，以便继续留在NFIP中。

全国性的信息披露要求并不罕见。联邦政府使用类似的机制来确保各州要求销售者披露其他健康和安全风险，比如含铅涂料的存在。由于洪水是美国最常见的自然灾害，从公共安全角度和财政角度来看，披露洪水风险都是有意义的。

各州不需要重新发明轮子来制定良好的信息披露法。有些州有很好的信息披露法。路易斯安那州是遭受洪水破坏最多的州，该州要求购房者在购买新房时充分了解他们所要承担的风险。在路易斯安那州，卖方不仅必须披露有关过去洪水事件的详细信息，以及房屋是否位于洪水区，而且还必须告诉买方之前的任何房主是否接受过联邦灾害援助，这将要求新房主为房屋购买并维持洪水保险。

提高透明度可以保护人和财产

缺乏对洪水危害的披露是有问题的。在进行一生中最大的一项金融投资之前，太多的美国人对房屋的洪水历史或洪水风险一无所知。考虑到洪水是大自然母亲愤怒中最常见、最昂贵的灾难，房地产交易中缺乏有关这种风险的信息是一个重大问题——这不仅是那些不知情地购买此类房产的人的负担，也是联邦纳税人的负担，他们通常通过救助NFIP来为洪灾灾区的重建埋单。

乔尔·斯卡塔(Joel Scata)是美国自然资源保护委员会的水和气候律师。这个项目的研究经费来自于纽约社区信托基金。这篇文章最初出现在自然资源保护委员会专家的博客．(图片来源:上士Sharida Jackson /CC/ Flickr)