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随着气候变化大规模自然灾害在美国，“地段、地段、地段”这句房地产格言正被赋予新的含义。2021年，房主面临的威胁包括大平原上令人麻痹的寒冷，西部的野火疏散洪水从南来纽约市和新英格兰．
在这样的市场环境下买房已经够复杂的了变得越来越强大在美国的许多城市。新出现的气候变化风险将使这些决定进一步复杂化。如果投资者对当地气候风险进行尽职调查，他们就不太可能后悔自己的决定。抵押贷款机构将面临更小的借款人违约风险保险公司将面临更少的损失如果他们在贷款和保险政策的决策中考虑了气候风险。
我研究环境经济学，在我最近的书中，适应气候变化:市场和不确定未来的管理，我将探讨大数据的崛起将如何帮助个人、公司和地方政府在面对气候风险时做出更好的决策。我认为房地产气候风险分析行业的出现是一个有前途的发展，但我认为联邦政府应该制定标准，以确保该行业提供可靠、准确的信息。
房价反映了人们对房产是否值得投资的隐性判断——包括房子和周围地区。例如，电流房价中位数将近72万美元——是这个数字的两倍多吗全国平均．这种差异反映了一种判断，即加州提供了理想的气候、生活方式和就业机会。
价格传递出气候信号，但并非所有人都在听
在加州买房的人认为，加州未来仍将是一个宜居之地。如果气候变化破坏了大部分，买家可能会后悔他们的投资。
最近对美国房地产的研究表明洪水风险而且火灾风险都反映在当前的房价上。人们认为风险更高的房产会以更低的价格出售，但目前尚不清楚这些气候价格折扣是否完全补偿了买家所面临的风险。
人们对新出现的气候风险的担忧有所不同，部分原因是党派分歧．可以合理地假设，一些买家会急于在其他人认为风险太大的地方买房。当人们对一个坏结果的可能性存在分歧时，出价的人会更乐观更有可能购买资产．
气候变化正在导致极端天气事件，如热带风暴和洪水，更加频繁和激烈在很多地方。人们的风险认知会随着这些变化而改变吗?研究表明，许多人人们低估了气候对住房的风险．
作为诺贝尔经济学奖得主乔治•阿克尔洛夫已经表明，市场上的信息不对称——当卖家比买家更了解一种产品——会阻碍交易。买家有理由担心被困在“柠檬”上，无论是二手车还是每次大风暴都会淹没的房子。
在汽车市场，评级系统就像交叉路口帮助创造公平的竞争环境;在房地产行业，气候问题为气候风险筛查建模者的新兴行业创造了机会，为购房者提供类似的服务。
和标准普尔一样，只是考虑了气候风险
就像穆迪(Moody ' s)和标准普尔(Standard & Poor ' s)为私营企业的信用评级以帮助投资者做出决策一样，越来越多的公司寻求评估从洪水到极端高温和野火风险的空间精细气候风险。这些公司包括气候检查，第一街基金会，木星的情报，穆迪的ESG解决方案集团,RMS．
气候风险评级者利用最近的自然灾害，将最近洪水事件的地理位置与他们的模型预测的情况进行比较。通常，他们将气候学和水文学的同行评议研究与气候变化模型结合起来，以生成风险地图。第一街基金会已经发布了一步一步的概述它的建模方法。
与任何新兴产业一样，空间精细气候预测的发展也不均衡。一些模型在科学上是可靠的，精度很高，而另一些模型质量较低。在一个正常的市场中，消费者会通过市场竞争来选择获胜的产品，但对于气候风险预测来说，可能需要数年时间来评估哪些产品最可靠。
我认为联邦政府应该在筛选新一代气候风险产品方面发挥作用。监管机构可以与美国国家科学基金会(National Science Foundation)合作，成立一个专家评审团来评估这些新产品。
对这些数据进行质量检查的一种方法是培养一种竞争，让团队发布2022年可能发生灾害的地点的预测，然后在2023年初根据他们预测实际结果的好坏进行排名。这种年度评估可以促使参与者定期升级他们的模型。一个可能的例子是金融市场中的算法交易竞争在比赛中，参赛者开发新的模型，以准确预测股市将如何对大额交易做出反应。
拯救生命，保护资产
气候风险评估公司可以帮助购房者变得更加成熟和现实，从而帮助美国房地产行业更具弹性。随着银行向借款人提供更低的贷款条件，贷款模式将发生变化。这种激励应该会促使人们为相对安全的房产出价更高，并寻求住在风险较小的地区。
这种转变反过来可能会推动当地土地使用和分区法的变化upzone或允许更高价值或更密集的使用相对安全的地区．在风险较小的地区建造更多房屋将使适应气候变得更经济。
气候变化给人们带来了根本性的不确定性。我认为发展技能和基础设施以更好地预测当地气候风险是适应气候风险的有用策略。如果预测者能够开发出可信的预测模型，人们未来对房地产投资的后悔就会减少，日常生活中的风险也会减少。
Matthew E. Kahn是南加州大学多恩西夫文理学院经济学和空间科学的教务长教授。这篇文章最初发表于谈话并根据创作共用许可在此重新发布。
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5个评论
感谢发帖。我还记得芝加哥期货交易所(CBOT)开盘时灾难性的期货交易。https://www.investopedia.com/terms/c/catastrophe-futures.asp)．一般来说，那些承担风险的人应该承担成本。去年夏天，我调查了野火行业，大量联邦税收流向了使用过时设备的私人承包商(包括20世纪50年代和60年代的军事盈余)，有时是为了保护私人财产。该行业的一个众所周知的问题是“使命心态”，这种心态由于认为私人财产和生命可能处于危险之中而更加突出。如果私人业主能够更全面地解决他们自己的野火风险，也许我们可以减少使命心态，获得更合理的地方和国家战略——更明智地使用纳税人的钱，同时提高野火团队的安全性。有个网站专门报道野火直升机和飞机坠毁事件。而且，越来越多的这类飞机正在人口密集的城区上空飞行，其中许多飞机经过了改装，也不受联邦航空局的监管。加强风险管理是必要的。
我们还需要建造更好的低能耗住宅和建筑。建筑业、运输业、农业和工业必须取得进展。最大限度地减少全球变暖应该是所有战线上的优先事项，以避免气候威胁。
是的，“用更低的能源需求建造更好的房屋和建筑”——和/或修复现有的、表现不佳的房屋。
我们最近买了一辆60年代的半翻修式全电动牧场主，带一个功能失调的并网太阳能阵列，目标是让房子在生产10kW阵列时活下来(有效的净零?)
我们花的钱比一辆新的Gashog SUV少得多:修好了太阳能电池阵列;安装了新的冷屋顶瓦(无论如何都需要更换);进行能源审计，密封泄漏，并将阁楼隔热层提高到R50+;安装新的窗户和带侧道的绝缘百叶窗;用天花板和海湾辐射加热器取代了原来的底板加热器(一种可怕的热量形式，加上这些单元非常简单，不需要维护，可以永远使用);:在停电期间用于紧急取暖的燃木壁炉;升级为热泵水加热器。
在第一个完整的日历年(许多升级都是在这一年完成的，所以不是全年的收益)，我们将太阳能产量增加了一倍多，并将消费量减少了近30%。在2021年12月，我们的第一个大供暖月，我们的用电量是2020年12月的55%，我们期待在1月/2月/ 3月/2022年节省类似的电量。
下一步将是一款支持V2H的电动汽车，这样我们就可以把它作为太阳系的备用电池。我们估计，我们将产生足够的额外千瓦时，以行驶7k英里(比我们现在驾驶的还要多)，并且仍然在太阳系的产量范围内。
锦上添花的是，我们有一个祖父级的SREC合同，每年产生4800美元的能源积分。“免费”的电力，“免费”的驾驶和每年4800美元的收入——有什么不喜欢的呢?
当然细节决定成败。一方肯定会主张，纳税人必须出于利他主义-集体主义的理由来补贴风险。
事实上，我听到了ACA医疗保险每月52美元的广告，而我和我的配偶每月支付1700美元购买一个蹩脚的“银色”计划。ACA是一种政治工具，它可以引发通货膨胀(成本飙升)，确保保险公司获得巨额利润(即成本的一定比例)，并以一种压榨小企业所有者的方式转移风险。政客和游说者喜欢用利他主义和集体主义的理由来中饱私囊。
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