图片来源:Martin Holladay
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[编者注:罗杰和林恩·诺曼德正在缅因州建造被动式住宅[/no-glossary]。这是本系列文章的第15篇，将跟踪他们的项目从规划到建设。
我在本应是“绿色”的住宅物业评估上看到了“红色”。
不，我不是色盲，尽管我的妻子琳恩说我偶尔在时尚上失礼是“严重的色盲”。也许如此。
我在这里使用了比喻的颜色，就像在进行财产评估，以识别并现实地评估EdgewaterHaus的节能和环保(又名“绿色”)方面。我曾经因为忽略了一份评估而愤怒地“红了脸”所有这些特征在我们的家居设计中。
拜托，没有能源账单肯定是有价值的
你看，我们的评估师将EdgewaterHaus和其他四个类似的房产的能源效率评为“典型”，其中包括一个LEED金牌住宅。他没有意识到或重视EdgewaterHaus是按照被动式住宅标准设计的，这使得住宅在空间供暖和制冷方面比传统住宅少使用90%的能源。他也没有意识到或重视我们的房子将寻求环境可持续设计的LEED白金级别，或者设计包括一个光伏系统，以实现每年的净零能源使用。
这意味着我们每年用于供暖、制冷、照明、洗衣和做饭的能源成本将会增加零!我们基本上已经预付了建筑整个使用寿命的能源成本，这是对一个非常紧凑的建筑围护结构的前期投资。据我所知，缅因州只有另一个家庭可以拥有这种血统(贝尔法斯特被动屋)。毫无疑问，实现净零在当今的房地产市场上具有真实的、可衡量的价值!
根据我们收到的评估，没有。
在贷款之前，银行需要进行评估
我想我们就像99%的美国人一样，需要建筑贷款来建造新房子。我们考察了各种各样的地方和国家银行和信用合作社，在缅因州南部，我们将在那里建造EdgewaterHaus，回到我们现在在弗吉尼亚州北部的家。我们发现，在抵押贷款市场崩溃之后，像美国银行这样的“大家伙”已经放弃了建筑贷款。我们的结论是，在该地区有六个网点的小型银行Saco & Biddeford Savings Institution的利率和客户服务最好。S&B储蓄自1827年开始营业，他们的信贷员一直特别支持我们的绿色住宅设计。
除了通常的资产、负债和信用评分审查，所有的金融机构都会坚持让房地产估价师看建筑计划，在承诺贷款之前评估计划建筑和地段的潜在市场价值。如果我们拖欠贷款，贷方希望确保它可以通过出售房产来收回投资。
附近有什么“可比较的”吗?
我们与信贷员讨论了公平评估绿色资产的挑战。过去几年的经济低迷意味着，在类似大小的房屋和社区中，形成可比价值的房产销售要少得多。国家认可的绿色建筑标准是在过去五年才出现的，所以很少有住宅或商业地产是按照这些标准建造的。这些绿色建筑最近被买卖的就更少了。
房产评估通常基于比较销售价格、建筑成本或创收潜力对房产进行评估。我们被告知，大多数银行更看重可比销售额，这依赖于估价师使用房地产经纪人的多重上市服务(MLS)数据库来找到“可比销售额”。
我们知道，寻找绿色房地产销售比较将是非常困难的。MLS现在没有任何绿色数据字段或绿色报告标准，那么评估师如何在MLS中找到绿色建筑，如果有的话，除了可能在MLS的财产描述中进行绿色词搜索之外?我读到过MLS正在开发这样的油田，但它们现在还不存在。
“软”绿和“硬”绿
是什么让房产变成绿色的?有一些绿色建筑标准。有些(如被动式房屋)基于建筑科学原理，使用严格的能源模型，并要求在施工完成后进行鼓风机门性能测试，以确认建筑组件达到模型性能标准。其他的绿色标准感觉更像是“洗绿”。
更重要的是，你如何评估绿色的价值?
我能分辨出两种深浅不一的绿色。一种是“软”绿色主义者——这些人会被使用可持续材料的建筑、使用回收材料的产品以及出于对全球气候变化的担忧而减少或消除空气排放的产品所吸引。你要么相信这些事情的重要性，要么不相信。我就是其中之一。我愿意为拥有这些属性的房产支付更高的价格，但我也知道，很多人不会这么想。(嘿，有些人仍然不相信公共卫生部长关于吸烟致癌的警告)。
然后是我所说的“硬”环保主义者——那些专注于能源效率升级的人，他们可以用美元量化投资于一个非常紧凑的建筑围护结构的实际生活价值。“硬绿色”可能会包括部分或全部“软绿色”议程，但这不会推动他们把注意力集中在能源效率上。
例如，一个柔软的绿色主义者会反对使用含有消耗臭氧层化学物质的泡沫绝缘材料。硬格林可能会认为在一次性应用中较高的r值是一种合理的权衡。在没有MLS数据的情况下，用实际美元对软美元住宅进行估值仍然是主观的，而对硬美元住宅进行估值可能是一个客观和可量化的分析。
评估的依据是什么?
因此，评估绿色房产面临的挑战是:由于经济低迷，整体住宅销售数据低于前几年;最近出台的各种绿色建筑标准，有些更可信;绿色住宅很少建成;绿色建筑的销量甚至更少;在MLS comp销售数据中挖掘绿色属性是不容易的。
所以不可能评估绿色资产?绝对不是!
不要绝望。当评估没有承认或重视合法的绿色财产增强时，不要屈服。事实上，我很高兴地说，主要的建筑行业估值来源已经迎接挑战，并开发了可靠的工具来公平地评估绿色建筑。挑战并不在于缺乏工具，而是需要对估价师进行教育而且贷款机构对这些工具的使用和价值进行了评估。
我将解释这些工具是什么，以及应该如何使用它们我的下一个博客．(在你读完之后第2部分，你可能会想读一下第3部分。)
本系列的第一篇文章是在被动屋项目上踢轮胎．罗杰·诺曼德的建筑博客叫做EdgewaterHaus．
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15个评论
Comps也杀了我们
我们也有类似的经历。虽然我们的估价师对绿色建筑和可再生能源投资很感兴趣，但他说他无能为力。在我们的地区根本没有可比性。最让人沮丧的是，如果有人想以我们都认为合理的价格购买我们的房子，他们就必须把购房价格的很大一部分作为首付，因为银行不会提供80%的贷款。唯一的好处是，它降低了我们的税收负担。我们在这里写下了我们的经历。http://uphillhouse.wordpress.com/2012/02/25/green-home-appraisal-blues/
谢谢你,罗杰
罗杰，在你所涵盖的所有主题中，这一个对GBA的广大观众来说可能是最有价值的。这是一个我们都意识到的问题，我为你推动它并分享你学到的东西而鼓掌——我急切地等待着下一期的文章。
能源审计
能源审计的结果，以及为响应第一轮审计而执行的任何升级，都将是MLS评估可以用来量化同一地区邻居典型能源使用的价值的客观数据来源。西雅图城市之光一直在为其客户和100个拥有类似大小房屋的邻居提供能源消耗排名。它在让你思考你的能源使用习惯方面非常有效。审计将是确定特定房屋能源效率的更可靠的手段，因为它将使用模式置于一个公平的竞争环境中。审计结果需要以一个标准模板和通用评分方法提出。如果联邦政府赞助一个项目来资助能源审计，这就可以迅速建立一个足够大的数据库供MLS使用。这反过来会激励房屋卖家进行能源效率升级，以便在市场上具有竞争力，特别是在那些能源价格较高的地区。
安慰
舒适是一种审价师通常不考虑的审美价值。20年前，当我第一次开始建造被动式太阳能稻草屋时，每个客户都会惊呼，这是我住过的最舒适的房子。从那时起，我就把这作为一个卖点，花点额外的钱来提高能源效率。每个估价师都应该在他们的房屋特征列表上有一个舒适的复选框。
看见红……
罗杰，全国房地产经纪人协会(NAR)和评估协会(AI)都已经开始看到高性能住宅的价值。NAR开发了一种“绿色MLS”，可以被当地MLS采用。检查绿色MLS工具包。同样，AI还开发了一份住宅绿色和能源效率附录表格，供鉴定人员使用，以记录高性能住宅的好处。当然，诀窍是让你当地的房地产经纪人组织和专家在他们当地采用这两种方法。我也明白，如果招股人“没有资格”进行评估，你可以要求贷款人重新进行评估——即，记录高性能房屋的功能价值。我建议你和当地人商量一下。一些房地产经纪人协会已经采用了“绿色”MLS，而信息专家(在人工智能的大力推动下)开始理解高性能住宅的价值。
谁的无知?
如果预期的销售价格没有反映出运行房子的低能源成本，我们就不能责怪估价师对这个问题的无知。最终，估价应该反映出买家愿意支付的价格。如果房子的净零部分对买家没有价值，那就是他的无知在起作用。如果房地产经纪人不强调能源方面，那是他们的无知。房地产经纪人应该认真研究这个问题，这样他们就可以把非常低的能源成本和更舒适的舒适度作为卖点。
如何在国内估价游戏中取胜
我们在一年半前就经历过这样的噩梦。看来到目前为止进展甚微。我们发现(艰难的方式)，你作为房屋所有者，谁支付评估，有权检查分配给你的估价师的资质。但是你不能选择估价师。在泡沫前的日子里，银行可以直接打电话给他们最喜欢的估价师，但这导致了滥用。(“嘿，乔，如果你能来______，我们就给你这份评估工作。”)现在你的银行必须打电话给一个独立的评估经纪公司，然后他们会联系估价师。银行不再被允许与估价师直接联系。然而，银行会选择一批他们将使用的评估师。
在过去的10-20年里，房屋评估行业发生了显著的变化。从本质上讲，它已成为“大盒子”方法的另一个受害者。几家与大型国家贷款机构合作的公司压低了成本(支付给评估师的价格)。结果是，那些久经盛名、经验丰富的估价师不会为那些工资而工作……通常比他们得到的少了一半。那么谁会为这些新的，新的，没有经验的，不称职的评估师工作呢?
目前，要避免这样的噩梦，你最好的选择是请求一个估价师谁是评估协会的成员。他们是精英。你会花更多的钱，但你可以让他们遵守AI的政策，评估绿色/节能的家庭。实际上，我下载了这些信息并提供给每个评估师。AI有一个绿色房屋评估的冠军，她叫Sandra Adomatis，她经常参加NAHB的绿色会议。
她衷心地同意，评价的核心和灵魂是比较，问题就在这里。当你所在的地区几乎总是没有竞争对手时，你会怎么做?她的回答是，估价师必须把目光投向他们所在地区以外的地方，了解与传统建筑存量相比，绿色住宅的销售情况如何。幸运的是，绿色MLS已经在一些地区存在了一段时间，最著名的是波特兰，OR。地球优势研究所(Earth Advantage Institute)一直在持续记录这一过程，西雅图也是如此。此外，最近加州的一项大型调查表明，装有光伏电池板的房屋售价更高。我省去了评估师寻找所有这些信息的工作，并向他们提供了一封电子邮件，链接到所有支持这一点的链接，信不信由你，它起作用了!
当你走在行业的前沿(双关语)，你也必须走在教育评估师的前沿。关键是让贷款人/经纪公司知道你将行使你的权利来审查你的估价师的资格，因为它是如此苛刻，你将为评估协会的成员支付额外的费用。顺便说一句，我不是估价师，但我最好的朋友是，他帮我在这棘手的水域里航行。祝你好运! !
能效评估建议
我一次又一次地看到/听说，一个人建造了他们所能建造的最节能的房子，却没有得到估价师和抵押贷款机构的认可。
估价师会根据用于确定价值的可比销售比较、地段大小、平方面积、年龄、单个车库与两辆车等方面的细微差异，对价值进行调整。虽然这些“比较房屋销售”不提供公用事业成本比较(热量，冷却，电力消耗)，但有一种方法可以将其纳入评估，目前正在以略微不同的方式使用。
EEM(节能抵押贷款)(tinyurl.com/E-E-Mortgage)用于提高购房者的债务收入比(DTI)，以购买节能房屋或进行能源改进。一般来说，住房公用事业成本不考虑在DTR贷款比率。EEM利用已建立的方法通过能源审计来确定年度成本节约计划。与房地产评估一样，节能是基于一个类似住宅的模型，并使用当地公用事业费率和住宅大小的标准使用率。虽然EEM可以帮助买家购买或获得更大的贷款，以提高房屋的使用效率，但目前它还不是房屋价值评估过程的一部分。
我的建议是，这里可能有一种利用EEM数据的方法，并将其应用于房屋价值评估以及抵押贷款(借款人)方面。项目(每月/每年)的能源节约可以乘以一些因素，比如抵押贷款期限(15-20年)，并增加到房屋评估。假设在给定的位置，典型的房屋公用事业费用为4500美元/年。，根据EEM/审计，预计节能60%，抵押期限为15年。公式看起来像4500美元x 60% x 15年= 40500美元的附加值。虽然这并没有把过去15年燃料成本的增长考虑在内，但我们可以称之为“误差幅度”。注意:这种方法的一个缺陷是联邦住房管理局/住房和城市发展部/房利美人为地在EEM贷款上设置了能源改善“房屋价值5%的上限”。对于EEM融资和我上面建议的评估方法，以及节能住宅建筑行业/市场，这个上限都需要改变。
虽然这种EEM公式和估算方法可能不能反映各种家庭改进和/或机械的硬成本，但你永远不会让评估行业尝试比较太阳能装置的独特能源改进或独特的墙壁结构的估值。不妨坚持一些买家、贷款人和评估师都更容易理解的东西，比如能源成本和节约。
蓝色音符评价绿色
感谢罗杰发布了你的故事，讲述了那些想要为新建筑、购买或改造高性能或能源升级住宅提供资金的人们的共同经历。
我已经把你的故事加入了我的“不应该”的集体列表。
今晚时间有限，我就插几句话。
不到1%的房地产专业人士;估价师、代理人和贷款机构甚至已经开始寻求环保专业知识。对于那些感兴趣的人来说，这很困难，因为他们需要的东西很难找到。培训就像高绩效家庭的市场证据一样稀缺。评估师培养绿色专业知识需要多少时间和精力(如果有培训的话)?这不是两小时的课!许多人，像其他行业和职业一样，在过去的几年里一直处于生存模式，所以他们不选择学习被认为是“非必要的”。我们还有很长的路要走。
承销商需要市场证据。如果今天一所房子违约，房子被挂牌出售，市场会支付多少钱?在典型的营销时间内，例如，30+/-天?评估师被要求报告市场将支持什么。主要来源是在最近出售的类似可比较品中发现的直接市场证据。
但如果没有可比性呢?
正如Roger所指出的，除了我们的典型方法之外，估价师还可以使用其他工具。我感兴趣的是你会引用什么工具。
在二级市场证据的支持下，可以根据几种价值评估方法来制定一个估值案例。我去年领导了一项评估研究，评估了洛杉矶的3个能源升级住宅(为能源升级CA)。在“能源升级能增加价值吗?”“我们确定了升级前后的价值。我们发现没有可比性，但这3家公司的绿色溢价在6-9%之间。这些家庭住在这些房子里，所以它们没有被出售。今年，我们将继续研究4套房屋，这些房屋将被升级并出售。这将提供更有力的证据。下面是关于第1部分的文章链接http://tinyurl.com/6osy7eq．
估价师可能做得很好，建立了一个强有力的案例，然后承销商可能不协调，拒绝评估。在当前的经济环境下，对于“非典型”评估中的任何因素，红色标记的频率都高于以往任何时候。
2个原因，为什么很难找到高性能住宅的市场证据，特别是E升级现有的。
1-家庭表现承包商正在做一个了不起的工作!有过EE家居生活经验的HOs珍惜它，不想出售。流动率很低。
2-准确和可访问的数据是稀缺的。特工需要培训。到今天为止，美国有800多个MLS系统，只有(大约)17个是相对“绿色”的。即便如此，报告的准确性、标准化术语、无数的绿色评级等等——所有这些都处于初级阶段，有改进的空间，也有很多混乱。
大多数人都会同意，一个能源升级的房子更值钱。这对他们来说是有意义的。他们看到了更高的质量，更低的运营费用，如果他们知道得更多，就会看到舒适和室内空气质量的好处。但我们关于那些实际支付更多的人的数据尚未被普遍发现。
节能是可以量化的。它产生了估价师可以使用的数字。未来收入流的现值。
非能源收益更难量化，但评估人员需要找到一种方法来识别这些收益。我们如何将健康货币化?有大量关于商业地产的研究表明，neb带来的经济收益远远超过节能带来的经济收益(最近的一项研究报告称，这一数字高出112X)。我们需要进一步考虑这些福利在住宅领域的价值。例如:第一部分中的一个家庭(上面提到的研究)有3个儿子患有哮喘。安装升级后，他们的症状明显减轻了。他们没有预料到这个好处，但这是他们最激动的事情。改善幸福的价值是什么?多上学，多参加体育活动等，减少医疗相关费用。
高性能住宅的真正好处是什么?这是如何反映在人们支付的价格上的呢?
拥有房产的真正成本是什么?具有绿色专业知识的RE代理可以帮助引导购物者提出不同的问题。
我还没有看到我们在绿色清洗或过度销售方面有那么多的问题。即使是经过大量升级的房子，经纪人也不会经常“出售”资产或明确说明。我们让盲人给盲人引路。如果消费者没有意识到资产差异，如果他们不知道橙子是一种选择，也不知道它的外观、味道和气味如何，他们怎么能在苹果和橙子之间做出选择。
我参与了这些主题的推广和培训——绿色建筑/惠普，包括估值方法——给这个群体，即可再生能源专业人士。
我看到了可再生资源专业人士和一般家庭拥有/购物公众之间的脱节。他们缺乏培训正在损害绿色住宅市场。
在进行评估时，要求指定的估价师具有评估该类型财产的专业知识或“能力”。通过相关文件、承包商联系信息、BPI或她的测试结果、效用记录和工作范围清单，帮助估价师清楚地了解资产。
黛布拉的小
迪克“如果预料之中
迪克说:“如果预期的销售价格没有反映出运行房子的低能源成本，我们就不能责怪估价师对这个问题的无知。”
如果节能住宅没有一个公认的市场，你不能说估价师无知。
作为一名前估价师，我可以说在进行评估以反映独特的财产时存在几个问题。
对于初学者来说，成本并不等于价值。你可以建造最大最好的房子，但这并不意味着有人会支付建造的费用。游泳池就是一个很好的例子。在这个国家的许多地方，你可以花3万美元或更多的钱买一个游泳池，但它的价值几乎看不到任何增长。
最大的障碍是评估师不评估价值。当我听到这些争论时，归根结底，评估师不会给我建造的成本。估价师的工作是收集市场数据，并提供对房屋价值的可靠估计。如果没有任何市场数据支持调整，则您或评估师无法证明节能功能具有市场价值。这都是假设。
另一个问题是贷款和评估环境的状况。以富国银行、美国银行等为代表的大银行已经建立了另一个利润中心来处理评估的订购和接收。他们压低了支付给实际评估师的价格，反过来又降低了评估的质量。他们使用成本最低的估价师，其中许多人没有资格进行复杂的评估。
另一个问题是估价师进行市场调查和收集数据所花费的时间。这将耗费更多的时间，而且比标准评估的费用要高得多。我怀疑贷款人会支付完成一项艰难评估所需的费用。评估费用可能超过1,000美元，不包括贷款人的加价。
还有一个问题是，谁应该承担贷款的风险。作为一个贷款人，我不想为一处我不知道会卖多少钱的房产贷款，以防止赎，但这是许多人要求贷款人做的事情。
从评估标准来看，市场价值被定义为一套房屋，该房屋已经暴露在市场上，买方和卖方同意一个价格。定制住宅不符合这一定义。一个定制的房屋不提供任何可用的市场数据，可以由其他评估师使用。直到业主列出并出售房屋，市场数据才会被创建。市场数据可能是新定制住宅社区的一个问题。
在市场跟上这一趋势之前，解决方案可能只能由贷款机构制定方案，在没有节能特征的情况下进行基础评估，并在节省的费用中添加“行政”内容。借款人应该拥有更多的股权，成为更大的合作伙伴。
估价师将我们归类为“非传统”
我们最近对我们计划建造的一座超级隔热房屋进行了评估。估价师给出的价格是我们所希望的，但是，因为我们没有中央供暖系统(只有一个柴炉和无管道的迷你分离式热泵)，他指出这个房子是“非常规的”。因此，银行将无法出售我们的抵押贷款，我们将被迫支付更高的利率。我拒绝花数千美元买一个我们不需要的供暖系统只是为了在抵押贷款上省下这数千美元，所以这真的很不幸。这名估价师说，他还见过其他几套类似设计的房子，但就目前来看，这些房子还太罕见，无法被普遍接受。我们正在与一位工程师合作，他向我们保证，整个房子将均匀加热，不会从中央供暖中受益。但显然，普通购房者并不相信这一事实。
回复兰迪·乔治
我同意，兰迪，这是一个不幸的，在我看来，你的评估师错误的决定。你有机会要求复议。一个受过绿色专业知识培训的估价师会了解你的系统的好处。他可能无法明确支持附加价值(尽管这可能是一种情况)，但他不应该强加一个负面影响。他有没有问过你的节能计划并计算过?
黛布拉的小
黛布拉
问题不在于
黛布拉
问题不在于评估师。在这个问题上，每个人都可以持不同的观点。首先，我们不能只看个人，我们必须着眼于更大的市场。如果你建了房子，然后把它放到市场上，买家会有什么反应?我想知道房子的所有区域都是可用的。我不想要一个太热或太冷的房间。我怎么知道会是这样。考虑到每个房子都是独一无二的，很难说房子会表现如何。虽然房子可以满足原主人的需求和期望，但它可能不会得到其他主人的同样接受。
我还从许多借贷者那里得到了一种理所当然的感觉。在贷款失控时代之前，抵押贷款行业制定了一套贷款政策，降低了贷款风险，帮助控制了损失。然后我们忘记了这些教训，用抵押贷款行业来推动我们的经济。这导致了抵押贷款市场的崩溃。对整体经济造成重大损害。
我认为要求贷款机构在房屋价值上赌博不是明智的做法。我同意节能建筑，但是在什么情况下成本会超过收益。我不认为我们知道这些答案。
问题是谁应该承担风险。是贷款人/投资者，纳税人(不赞成)还是个人承担风险。
非传统的房子
兰迪,
一个简单的解决方案是在你的房屋计划中增加电阻加热。这将满足贷款人和估价师，备份供暖系统是可取的许多。
超级隔热是一种很好的建造方式，其价值可能只对那些住在这样房子里的人来说是显而易见的。目前的贷款做法不承认能源效率，这是不幸和短视的。我认为高效率的建筑也是建造得很好的结构，效率不是偶然发生的。场地规划，厚隔热，适当的窗户位置和良好的表面与体积比都有助于建筑项目的成功
更好的建筑会带来客户忠诚度，舒适很难定义，但我们都在为之努力。房子值多少钱就值多少钱，坚固的建筑和精心设计的结构会在市场上带来更好的价格。
评估价值
作为东北地区的估价师，很难确定房屋“绿色”成分的贡献价值。在Ct有非常少量的高性能住宅。有一些研究可以帮助估价师估算这种贡献价值。这可能不是100%的成本，但有价值。评估协会有信息和成员，像我一样，可以帮助业主。
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