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[编者注:罗杰和林恩·诺曼德正在缅因州建造被动式住宅[/no-glossary]。这是本系列文章的第16篇，将跟踪他们的项目从规划到建设。
如果你读过我以前的博客(“在绿色物业评估中看到红色-第一部分”)，你知道评估师没有列出或评估EdgewaterHaus的任何绿色/节能方面。这重要吗?
绝对的!
大多数借款人将绿色增强的成本作为整体建设成本的一部分。然后他们获得贷款来支付部分或全部前期建设成本。如果评估不重视绿色增强，贷款人可能会相应降低贷款的价值，特别是如果借款人已经达到贷款与价值之比的最大值。这是“没有票，就没有衣服洗”综合症。
你愿意放弃什么?
如果没有资金来资助绿色增强的前期成本，借款人可能被迫在相互竞争的优先事项中做出决定。放弃什么:升级的厨房橱柜?进口花岗岩台面?后院甲板?车库吗?更厚的墙以获得更高的r值绝缘?三层窗玻璃换成双层窗玻璃?地热空调吗?光伏系统还是太阳能热系统?
这对许多人来说是一个艰难的决定，即使是那些想要环保的人。绿色的增强通常是看不见的——你看不到额外的绝缘;窗户就是窗户。然而，很容易就会爱上非常显眼的高档厨房电器、定制窗帘或可爱的景观。这些便利设施提供了质量与美的直接、发自内心的联系，而前者是普通观察者看不到的。
即时满足还是延迟满足?
一些绿色增强——比如更紧密的建筑围护结构或光伏系统——提供了经济效益，但回收期要延长数年。我不是社会学家，但我认为大多数美国人更喜欢即时满足而不是延迟满足。所以他们选择了可爱的进口瓷砖地板——即使他们每月花100美元或更多的水电费又如何呢?
我还应该在这里澄清“绿色”的深浅。如果你打算用CFL灯泡取代白炽灯，或者使用能源之星电器，这对你来说是件好事。只是不要指望评估师会注意到或重视这一点。
这些都是“典型的”升级。我说的是更实质性的改进，比如额外的墙壁、天花板或次级隔热层，超出最低规范要求。虽然使用可持续材料对环境来说是高尚的，但我怀疑，很少有人会愿意为使用可持续材料的房屋支付更多的钱。也许更重要的是，评估师真的没有办法客观地量化这些材料的边际市场价值。
所以选择可持续的材料;只是不要期望他们在评估中得到重视。
给那些面临评估的人的建议
在我的网络研究中，我发现很多文章都是关于房地产估价师未能公平评估绿色建筑的，但很少有关于如何增加获得公平评估“绿色”的机会，或者如何挑战未能这样做的估价师的建议。
因此，以下是我从苦难学校中挑选出来的建议。我希望我当时知道我现在通过经验和研究学到的东西。
1.与真正看重“绿色”价值的贷款机构合作。重视绿色建筑的贷款机构可能就像绿色评估师一样稀缺。如果你要根据国家认可的LEED、能源之星、被动式房屋绿色标准建造或大规模改造房屋，情况可能会更简单。在申请贷款之前，与贷款人谈谈他们是否会支持你的绿色努力。如果没有，走路!
如果你的绿色评估结果变成了红色，你希望贷款者站在你这一边，就像我们一样。我们的贷款人非常支持我们，同意免费放弃对我们的被动式住宅/LEED白金住宅的评估，认为它是能源效率的“典型”。该银行随后同意聘请另一家公认的绿色合格估价师。
2.与贷款人合作，找一位有环保资质的估价师。这在很多方面都很棘手。贷方通常有一份与他们合作的经批准的估价师名单，使用不熟悉的估价师可能会不舒服。在新的联邦贷款标准下，你和信贷员都没有任何发言权，可以选择经过批准的估价师。但你可以向贷款人推荐国家认可的评估机构的个人，他们已经证明了环保技能。
其中一个组织是评估协会(AI)，这是一个全球专业房地产估价师会员协会，在世界各地拥有24,000多名会员。AI在2011年1月推出了绿色评估计划，以“教育估价师评估高性能住宅和商业建筑的复杂性”。
AI在其可持续建筑评估项目中维护了一个已完成住宅和/或商业课程的个人注册表。找出你所在地区的哪些估价师已经完成了这些课程，并建议银行从这些人中挑选一位。对我们来说幸运的是，我们的银行同意雇用我们地区的两个AI成员中的一个，他有绿色证书，尽管他们以前从未使用过他。
3.确保估价师对家里所有的绿色设施都有充分的了解。不要让评估师猜测或假设他/她会意识到所有的特征。把马牵到水边，希望它会喝!
确保建筑图纸充分识别绿色特征。建筑规格清单也是如此。估价师应该有权查看所有的图纸和规格，如果没有要求，你应该怀疑。
向评估师提供概述、小册子、网络链接或其他参考材料，说明您计划达到的绿色建筑标准。主动提出与评估师讨论环保细节。最好是让建造者或建筑师与评估师讨论绿色特征。
具体、礼貌、专业。记住，估价师的工作是根据其他人可能愿意支付的价格来评估财产的价值。所以强调节能方面的经济效益。
4.深呼吸，等待估价师准备评估。
我的下一个博客将讨论估价师应该如何识别房屋的绿色特征，以及评估绿色的不同方法。
本系列的第一篇文章是在被动屋项目上踢轮胎．罗杰·诺曼德的建筑博客叫做EdgewaterHaus．
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5个评论
评估光伏
我希望你能具体谈谈的一个话题是，如何对光伏系统的价值进行合理的评估。尽管在许多情况下，光伏发电并不是最具成本效益的绿色措施，但它具有可见性和可取性的优点(至少对一些买家而言)。它可以很容易地进行改造(与额外的绝缘相比)，其经济效益也很容易估算。因此，我预计PV值很容易被纳入评估，但从我目前所看到的情况来看，通常不是这样。
有什么策略可以让PV系统在评估中得到正确的评估?(我在加州，如果这有什么不同的话。)
我们的评估师忽略了我们的光伏系统
我们最近在屋顶上安装了一个2.25千瓦的系统，后来对再融资进行了评估。估价师注意到了屋顶上的太阳能电池板，但并没有因此增加任何价值。我不希望他们这样做，因为我之前已经和另一个估价师谈过了，而且我们不需要评估来反映增加的价值。
我还发现了桑迪亚国家实验室的一个名为PV Value的工具，它提供了对光伏板价值的估计，尽管我不确定估价师是否会使用它。
http://energy.sandia.gov/?page_id=8047
如上所述，这一切都归结为比较。一旦估价师可以看到更多的比较，他们就可能开始包括这个价值(这似乎需要很长时间才能在所有市场中实现)。
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我们的太阳能光伏系统
把双刃剑
小心你的愿望:在某些情况下，PV系统的更高评估意味着更高的财产税。更高的财产税可能会大大削减你从安装光伏系统中预期的节省。
这真是太好了
这次谈话终于开始了，真是太好了。为了让绿色建筑进入主流，即评估和贷款机构，需要审查诸如“一个使用了10年的5kW光伏系统的市场价值是多少?”等问题。
成本vs价值，
作为一名评估师，我不得不说这是我见过的最准确的评论之一。不过，让我补充一些评论。如果你不知道细节，即使是一个知识渊博的评估师也别指望会提到它们。有关价格的细节也很有帮助。但是成本并不是价值。就像游泳池的价格通常高于买家愿意支付的价格一样，绿色设施也是如此。如果没有比较，评估师就无法按照要求的标准证明一个绿色特征值多少钱。如果房产估值过高，贷款人喜欢起诉估价师，所以别指望估价师会孤身一人。但是，如果有一些东西没有被提及，或者如果你能证明一些被忽略的东西的价值(PV??)，你可以抗议评估。但是你必须能够说明你想要增加的价值。 PS, in most states there is no connection between a bank appraisal and property taxes. In Ca a taxing agency would have to have a warrant to see my appraisal done for a bank. I can only assume it is similar in other states. Most property tax assessments in CA with Prop 13 are based on purchase price.
要获得一件商品的价值，即PV，你必须能够显示出一个典型的买家为它支付了多少钱。两种方式;对许多有PV的房屋销售进行统计分析，即多元线性回归。或显示几个销售其他类似的家庭，并将其与PV销售进行比较。这很难得到足够的数据。假设原始系统的成本是2万，几对配对销售显示回报为1万;谁能说50万美元的房子里哪部分是PV呢?池是使用这种方法的经典案例，池销售比PV更常见。再加上PV的差异，一个所有者拥有系统，另一个所有者只租赁系统，你有一个噩梦。
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