图片来源:Chris Briley
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[编者注:罗杰和林恩·诺曼德正在缅因州建造被动式住宅[/no-glossary]。这是本系列文章的第17篇，将跟踪他们的项目从规划到建设。
对绿色增强进行评估需要估价师采取两项行动:(1)确认并在评估表格上列出绿色增强;和(2)为这些增强赋值。
估价师通常被要求注意房屋的能源特征
第一个动作是最简单的障碍;抵押贷款市场的“大家伙”——房地美和房利美，他们创造了二级抵押贷款市场——坚定地站在你这一边。他们的标准评估表格包括节能升级的数据字段;评估师是要求注意这些升级。
下面是关于这个需求的更多细节:
如何评价这些特性?
虽然房地美表格70准则要求评估师列出能源效率特征，但他们让当地机构来具体说明这些项目应该如何估值。评估这些物品并不是一项不可能完成的任务。有很多指南可以帮助估价师公平地评估绿色财产的特征:
- 评估学院开设了这方面的课程，例如“绿色住宅评估的案例研究——包括真实案例研究”和“绿色住宅物业评估”。
- 评估机构提供了一个在线课程“绿色住宅物业评估”。
- 评估机构提供了一本名为《绿色住宅导论》的教科书(2010年6月出版)。
- 评估协会提供了一个免费播客，作者是《绿色家园简介》(An Introduction to Green Homes)教材的作者。播客讨论了通过三种标准方法评估绿色房屋的价值:成本、销售和收入。作者认为，由于绿色建筑是一个相对较新的现象，销售方法可能不是最好的选择，并建议估价师转而更多地依赖于成本或收入方法。他说，确认节能升级的另一种好方法是，与传统建筑相比，评估绿色房屋每月节省的能源。计算一段时间内储蓄的净现值，并将总额作为实际生活中对财产价值的调整。除了评估机构可能提供的数据，权威数据，如美国能源部建筑能源数据手册，可以随时进行这种分析。
- Marshall and Swift是国际知名的住宅和商业建筑成本数据来源，提供了一个数据绿色培训研讨会及绿色建筑成本手册作为继续教育的工具。绿色建筑成本数据集现在是完整住宅手册的一部分。(以前这是一本单独的书，需要额外付费)。课程内容包括现场与设计、能源、材料、室内环境质量、绿色评价标准等。与会者可以获得国家绿色评估专家称号。
- 房地美新房建设指南(2011年9月发布)第6页指出，计算建筑成本时可包括以下成本:“节能组件、系统和安装”以及“建筑、工程、勘测和法律费用”。因此，即使没有来自房地产经纪人多重上市服务的销售数据来准备销售成本评估方法，也有足够的指导和技术来现实和公平地评估绿色房产。
立法解决方案即将出台
因此，如果你在本应是绿色的评估中看到红色，就像我们所做的那样，与贷款人合作修改它，或将它重新分配给另一个更合格的估价师。
在未来，也许在绿色财产上得到公平的对待将成为规则而不是例外——也就是说，如果国会通过并签署了一项最近提交给美国参议院的两党法案，在抵押贷款承销中考虑能源成本。《合理核算能源价值法》在评估房主偿还抵押贷款的能力时，将包括房主的预期能源成本。实际上，传统的PITI(本金、利息、税收、保险)抵押贷款比率将变成PIETI——其中“E”代表房屋的能源成本。
别指望本届国会会做出正确的决定。
与此同时，我们正在等待我们对EdgewaterHaus的第三次评估结果。
本系列的第一篇文章是在被动屋项目上踢轮胎．罗杰·诺曼德的建筑博客叫做EdgewaterHaus．
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5个评论
一系列很棒的文章
罗杰,
请允许我首先感谢您提供了这一系列非常有用的文章。我对你提出的具体建议印象特别深刻——比起通常在这个问题上的抱怨，这是一个很大的进步。
伟大的工作。
公平的待遇
我不明白你怎么能在绿色增强方面立法“公平对待”。房产价值在融资或出售时都会发挥作用，但这两者都取决于普通买家愿意支付多少钱。
对于出售，卖方可以自由地在售价中包含增强的价值，但如果这将价格推高到市场价值之上，那么房子就很难出售。但是卖方有这样做的自由，并且可以自由地拒绝普通买家，而坚持购买那些个人重视增强功能并愿意为此付费的买家。
但对于有无交易的融资，如果交易需要银行融资，那么银行就无法为那些个人看重增强功能的合适买家考虑价值。银行必须以平均购房者的价格为基础，因为如果他们必须收回贷款，要想出售房产，就必须接受平均购房者的价格。
我认为最好的希望是要求在评估中列出增强功能，然后等待市场了解它们的含义并决定它们的价值。
事实上，增强功能确实能节约能源，这是有实际价值的。但随着时间的推移，前期投资会得到回报。在前期投资得到回报后，回报仍在继续，这是一个好处，但市场必须决定随着时间的推移，回报是否值得前期投资的全部金额。并不是每个人都愿意等待回报，即使它最终会带来利润。
在我看来，我们所需要的是向公众推销这样一种理念，即对节能增强技术的前期投资是值得的，然后市场会随着需求的变化而变化，这种需求自然会得到重视，并根据其价值出售。
然而，我不明白你怎么能在这个结果自然发生之前，用法律来强制它。
回复Ron Keagle
在当地，根据我的房地产经纪人朋友(也就是坊间经验)的说法，当买家得知房屋升级的消息时，隔热+空气密封+ ES电器和水感装置可以使房屋的价值增加10-14%。太阳能什么的再增加5%左右。
作为经纪人，他们的问题是让银行(和估价师)考虑到哪些买家是有吸引力的。
因此，问题可能变成如何让银行/估价师跟上房地产经纪人所看到的买家的速度。
我并不是说或暗示这就是所有的购房者，甚至是大多数人，但代理商在为房子做广告时提到“绿色”特征就足够了。
出售独一无二的房子
就卖房子的问题而言，我会推荐所有买家可能看重的特殊特征，不管估价师如何评估这些特征。根据评估结果，一些买家不需要融资或贷款。如果房子是独一无二的，你就得寻找独一无二的买家。你只需要一个。有一些独特的房子会对少数买家产生巨大的吸引力。有一些普通的房子对大多数买家有普通的吸引力。
对于一栋普通的房子来说，可能的最高售价和最低售价之间的差距很小。25万美元的房子的平均差价可能是2.5万美元。但如果25万美元的房子既吸引人又独特，那么高价和低价之间的差距可能是7.5万美元。所以，对于一所独特的房子，你必须非常小心，不要在错误的买家那里承受巨大的损失。你必须找到一个完美的买家。这意味着你必须自己卖，因为房地产经纪人已经习惯了普通的房子。如果你的房子不是平均水平，他们会希望你把它变成平均水平，这样他们就可以卖了。
尽管我们很想这么做
尽管我们希望有所不同，但房屋估值的定义问题大致是按降序排列的:
邮政编码
卧室数量
平方英尺的生活区域
洗浴次数
平方英尺的土地面积
其他的一切
除去水景或其他一些不可替代的问题，“其他一切”大约占价值的15%。绿色建筑的房屋面积可能更小(看看你的评估，它会列出每平方英尺的价值)，估价师会注意他或她的估值不会偏离调整后的中位数太远。
如果我正试图为一个估值困难的绿色房屋融资，我会找一家当地银行(它可能会选择提供房屋贷款，而不是转售抵押贷款)和一个“正确”的估价师。
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