图片来源:Umpqua银行
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如果我们仅仅让简单的甚至净值回报分析来驱动高性能建筑的经济学，我们可能还不如认输。仅仅将这种方法应用于长寿命的耐用品，如住宅，确实是疯狂的。
是的，将较低的运营成本考虑到房屋价值中是至关重要的。但随着时间的推移，房屋的价值会传递给一系列的所有者。最初的业主或翻新者需要知道，所有参与财务过程的人都会认可他们在高绩效方面的投资。他们需要确定，当他们最终出售绿色家园时，它将完全转移。
有三个关键的房地产行业部门需要站出来支持我们的绿色建筑行业:房地产经纪人、估价师和贷款机构。
绿色房地产经纪人
房地产经纪人与购房者的接触时间比我们任何人都多。他们与客户建立了关系，虽然他们不需要了解绿色或高性能的房屋属性，但如果他们了解，这是一个巨大的优势。
全国房地产经纪人协会最近开发了绿色MLS工具箱，而且有效!ecbroker提供的新白皮书，释放绿色住宅的全部价值，也提供了优秀的指导。
“教育贷款机构和评估师，以及房地产经纪人，是认识到绿色建筑价值的唯一最重要的因素，”抵押贷款公司的老板达科塔·盖尔说绿色抵押西北俄勒冈州波特兰市。他说:“像HERS这样以每加仑英里数为衡量标准的能源表现披露紧随其后。”
达科塔是LEED认证的专业人士，作为绿色建筑工程师，拥有绿色建筑设计背景，并担任可持续财务总监地球优势研究所这是一个绿色建筑非营利组织。我在今年的EEBA会议上认识了达科塔，他在那里发表了关于绿色金融的最佳演讲我见过的最好的。
随着房地产经纪人学会如何展示高性能房屋的增值，这就会导致更高的销售价格，建立绿色估价师工作所需的数据库。
绿色估价师
评估行业本质上是一个稳定而保守的行业;估价师需要大量的硬数据和“比价”(具有相同特征以建立可比价值的房屋)来证明与房屋性能相关的任何“新”增值是合理的。他们现在也有了这样做所需要的工具。评估机构(AI)有一系列的绿色鉴定教育工具，包括详细的案例研究。
就在最近，人工智能开发了一种新的评估形式，住宅绿色节能增编(PDF)。杰森·拉弗勒说环境可持续发展联盟“新表格旨在作为房利美1004表格的可选附录，该表格是评估行业用于抵押贷款用途最广泛的表格。”
绿色银行
当买家想要贷款购买价值更高、性能更好的房子时，房地产经纪人和估价师的工作就会结合在一起。即使在目前非常保守和厌恶风险的贷款环境下，仍有银行(尤其是地方和地区性银行)从绿色角度看待住房，并将其视为高质量和稳健的投资。
根据达科塔·盖尔的说法，“通过创建一个围绕购买或再融资绿色房屋的金融生态系统，节能功能的价值可以转化为银行承销商能够理解的语言。”
达科塔的新绿色抵押贷款公司提供各种福利，包括折扣成交费用、优惠保险费率、受过绿色教育的估价师名册、本地版本的高性能房屋评估附录和无纸化交易。他正在努力为客户开发一种无碳的关门方式，并为绿色认证的房屋提供折扣私人抵押贷款保险。
新罕布什尔州拉科尼亚储蓄银行(Laconia Savings)的彼得·汤普森(Peter Thompson)从事建筑贷款业务已有26年以上的经验。我是在NAHB为期两天的名为“高级绿色建筑:建筑科学”的培训会上认识他的。他是第一个参加我所做的高性能住宅培训的金融行业专业人士;真是一顿大餐!“我成功地创建了一个绿色抵押贷款项目，并建立了一个估价师网络，他们知道如何在理解HERS报告的基础上带来附加价值，并说服我的承销商接受，”彼得说。“我很自豪地说，我是整个新英格兰地区第一个也是唯一一个拥有NAHB认证的绿色专业人士称号的贷款人，但与此同时，我很惭愧，我是银行界唯一的一个人。”
Peter对他的工作的地方性质有强烈的感觉:“不要指望大银行指导或接受高性能节能住宅。他们忙于处理不良抵押贷款。二级市场(如房利美/房地美)也有自己的问题。融资的关键在于当地社区银行和信用社，它们主要是投资组合贷款机构，自己做决定，不向股东负责。”
汤普森最后说:“对高性能住宅的需求正在增加。我们有一个很好的机会，让自己成为一流的建筑商和贷款机构。火车即将出站。不要被甩在后面!”
价值转移，而不是回报分析，可以建立市场
长期投资于更环保、性能更高的房屋是有价值的——这些房屋的运营成本更低，居住更舒适。但任何时候，只要一项投资的价值远远超出了当前持有者的期限，增加的价值就必须很容易地转移到下一个投资者身上。
虽然很重要，但单靠回报分析永远无法建立市场。由绿色房地产经纪人、估价师和贷款人完成的价值转移是这一过程的关键。
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18岁的评论
2012年IECC
彼得,
我想知道2012年IECC的采用是否至少会让评估新房的过程变得更容易。看起来伊利诺斯州首先开始。
http://www.buildingperformanceworkshop.com/gd-blog/archives/tag/2012-iecc-automatic-adoption-international-energy-conservation-code-illinois
伊利诺斯州的修正案
我没有意识到BPI发布了这个。我很高兴他们这么做了，伊利诺伊州的工作应该被宣传。然而，有两个需要澄清的地方。新的伊利诺斯州代码，虽然基于2012年IECC，但与模型代码有一些变化。1.空气渗透要求是5ach50而不是3ach50。2.对于增加、改造等，不需要进行鼓风机门测试。允许进行鼓风机门测试或空气渗透检查表。3. Because the state doesn't adopt the IRC, Section 1507.3 of the IRC (the whole house continuous ventilation requirements) will be imported into the code. Finally, the state energy agency will be running a set of trainings on the new code starting in January.
IL代码
欢笑,
谢谢你提供的信息，听起来伊利诺伊州已经对2012年6月1日实施的20122 IECC进行了一些修改。对于3至8区的3 ACH50测试渗透最大值是否有完全遵守新法规的宽限期?
拯救行动
彼得，我很惊讶你没有提到储蓄法案，该法案如果通过，将改变承保标准，将能源与本金、利息、税收和保险一起纳入贷款价值比。我最近听说，这可以通过行政命令来实现，实际上不需要国会采取行动。GBA的编辑团队不认为这是一项潜在的必要政策吗?
宽限期
没有宽限期。代码将需要5ACH50，直到国家再次使用它;这要等到模型代码的下一版发布。另外，我不太清楚气候区问题。伊利诺伊州只包括气候区4和5。至于任何其他状态，如果该状态在您指定的气候区内，则需要3 ACH50。
房地产估价师
如果你记住，房地产经纪人和估价师有持续的教育要求，以保持在各自领域的执照。很快，当绿色能源产品在设计和施工中越来越普遍时，它将成为这些专业人士的第二天性。好的方面是，对于我们所有人来说，这些都是非常理想的值特性，它们很容易确定。我认为公众需要更多地接触绿色概念、想法和产品，以便对他们的生活和工作方式做出更明智的决定。
拯救行动
〇Kim你好
《拯救法案》绝对是一个巨大的推动。我必须承认，我没有像我应该做的那样关注悬而未决的立法，这篇文章更多的是关于房地产经纪人、贷款人和估价师可以得到什么，而不是可能或将会得到什么。我必须承认，我不知道如何通过行政命令而不是国会法案来实现贷款标准。但是考虑到我们的国会最近是多么的缓慢和痛苦，颁布行政命令吧!
Co2减少值
我认为应该把谈话变成行动。我刚刚在我20年的迷你房子里安装了一个空气/空气热泵和一个HRV。费用是6400美元，含税。未来10年的还款与预计的储蓄大致相等。(这一计算不包括电费的任何上涨:那将是一笔丰厚的利润)。二氧化碳排放量的降低是惊人的。我家里的空气质量有了显著改善。这难道不是一个考虑吗?如果我要建一个新家，那一定是绿色的，即使我已经66岁了。我希望我的孙子们能够呼吸。 Let's just do it!
标题中有太多字符?
我知道这离题了…
也许只是我的浏览器....
我觉得这个博客的标题可能太多了
见附件
对约翰·布鲁克斯的回应
约翰,
谢谢你让我们知道这个问题…
误用词语
我看到很多关于节能性能的讨论，但很少有关于绿色建筑的讨论。国家房屋绩效委员会和能源与环境房地产专业人士协会最近的一份题为“释放绿色房屋的全部价值”的报告说明了MLS的情况，评估师应该也可以对绿色房屋进行评估。然而，它们也只涉及节能和提高效率的技术。
橡树岭实验室和落基山研究所这些天得到资助已经够糟糕的了，你真的需要继续宣传绿色这个词的卑鄙吗?
性能，因为它涉及泄漏公差，应该在规范和奖励中加以解决。肯定的。设备和系统的设计和效率应该在我们评估房屋价值时得到认可和奖励。同意了。但别再叫它绿色了。建筑行业显然认为，它可以滥用这个术语，只是因为旧的议程和愚蠢的头脑，与更大的、更难以量化的概念作斗争。
回复Michael Anschel
迈克尔,
看来你是在批评一些人对“绿色”这个词的使用。但你没有给我们这个词的定义。那么，这个词对你来说意味着什么?
显然，“绿色”不是一个专业词汇。不像数学家和物理学家使用的词，如“除数”、“矩形”、“质量”或“BTU”，这个词没有统一的定义。
所以，如果你批评别人，你需要分享你自己的定义。
就我个人而言，我通常尽量避免使用这个词。
你在开玩笑吗?
马丁,
你在开玩笑吧?你真的认为绿色建筑还没有被国际上的绿色建筑项目很好地定义，所以你想装傻来支持你对能源的痴迷吗?BREEM, CASBEE, GreenGlobes, Built Green, Green Built, MN GreenStar, LBC，地狱甚至LEED。它们都有相同的基本核心概念。人、环境、资源。
kwh和btu人群回避绿色建筑是有原因的。它是一种更柔和、更不明确、更不能量化的概念。毫无疑问。这并不是给党派手术开绿灯。明尼苏达州的新房屋建筑商掺假了这个词，并创建了一个绿色项目，这是一个绿色叶子标志的能源之星2.0。他们称之为绿色通道。这是他们公然试图避免水、资源、毒性和社会问题，以及避免更密集的ES 3.0文书工作。
当我们这些更了解环保的人把绿色从绿色建筑中剥离出来时，这只会削弱这场运动的总体意图:建造更好的建筑，破坏更小，促进健康生活，最终与自然世界共生。能源是一种政治干扰。
我的定义吗?绿色建筑是将绿色的关键原则应用到传统的建筑过程中，以改善居住者的生活、社区以及我们与自然的关系。绿色的主要原则是:社区影响。网站的影响。资源效率。室内环境。节约用水。和能量值。
这有用吗?
米
没人跟你吵架，迈克尔
迈克尔,
我认为我们没有分歧。显然，“绿色”是由您列出的现有项目定义的，包括BREEM、CASBEE、GreenGlobes、Built green、green Built、MN GreenStar、LBC和LEED。
因此，如果这些现有的项目提供了一个充分的定义，那么谁会因滥用“绿色”一词而感到内疚呢?你帖子的标题是"误用这个词"但我还是不明白你的意思。那些使用绿色这个词的人已经建立了定义，并建立了认证房屋的程序，而你似乎在你的定义中遵循了这些程序。那么分歧在哪里呢?
绿色是什么?
我重读了Peter的文章，我发现这是GBA上最好的文章之一。
主题是;“有三个关键的房地产行业部门需要站出来支持我们的绿色建筑行业:房地产经纪人、估价师和贷款机构。”
你已经详细介绍了销售和财务方面，这是等式的一部分，我们还需要建筑商、建筑师、供应商和购买者签字。每个人都有一个议程，它总是促进他们销售的东西，不管它是否节能。
迈克尔不喜欢使用“绿色”这个词，因为它涉及到建筑行业。如今，“绿色洗涤”(green washing)是一门科学，即在照常经营业务的同时自称绿色。我们明尼苏达州很幸运，因为我们很明智，在2000年更新了我们的建筑和能源法规。我们在实施新的IECC 2012方面处于非常有利的地位，只需要进行一些小的建筑细节更改，生产建筑商将很容易达到3 ach50的门槛，因为他们已经这样做了。
马丁是对的，如果你不喜欢“绿色”这个词目前的用法，因为它涉及到建筑行业，你必须定义它。“绿色”之于建筑业，是否应该像“有机”之于农业?也许是这样。我强烈支持有机食品和材料行业，也许“绿色建筑”可以遵循类似的路径。
这个词
我对这个词如何被应用的问题是能源表现的非常有限的领域。绿色住宅的价值不在于它的能源效率，而在于它的建造过程，该过程的整体资源消耗及其操作过程。水是一种远比能源更有价值的资源，但并没有出现在HERS的报告中。室内环境质量不是HERS报告的一部分。
道格，我们在明尼苏达很幸运，有像MN GreenStar这样的项目来指导建筑商和定义绿色建筑。不幸的是，双子城建筑商协会(Builders Association of the Twin Cities)这样的组织试图用他们自己的“洗绿”计划来破坏这些努力。就在我们讨论采用新的IRC时，我们的建筑商团体正在游说取消对洒水装置的要求。公然违反了绿色建筑的第一条规则。
我认为，将绿色抵押贷款和绿色评估与薄弱、无关紧要、具有潜在危险的能源绩效联系起来，是一种危险和不负责任的立场。
这就是我的观点。
米
道歉
我很抱歉，我试图把这篇文章的重点放在金融部门在量化评估/认识“绿色”或高性能住宅的价值增加方面取得的重大进展上，却陷入了另一个重要的问题。
我的许多教育课程和培训都是从一个模块开始的，即定义绿色，将其视为一个光谱，并确保建筑专业人员和他们的客户在开始工作时认识到绿色的深度和广度，并就项目中将解决绿色的哪些方面达成一致。
我真的不喜欢“绿色”这个词——它充满偏见、误解，有时甚至带有政治上的尖酸刻薄。
我是否希望金融机构在他们的工作中认识到绿色建筑的深度和广度，并积极探索捕捉能源效率之外的高性能?绝对的。经过近10年的努力，房地产经纪人、贷款机构和估价师终于有了在工作中使用的真正工具，我感到高兴吗?绝对的。
待办事项
为使该部门跟上VT正在开展的工作的具体行动包括以下内容。
HERS机构和其他建筑认证机构(BPI审核员)需要:
*为能源效率和建筑认证的估价师和房地产经纪人提供廉价的继续教育学分
*与当地MLS合作，将HERS分数(图形显示)和建筑认证纳入MLS(并跟进以确保数据输入准确)
*使用MLS来教育房地产经纪人(网络研讨会，自我导向的幻灯片，YouTube等)
*让MLS跟踪市场和销售价格的时间长度，作为评级和认证房屋与未评级和认证房屋的要价的百分比(开发价值证明或至少创建一个基线来衡量进展)
*建立一个HERS评级和建筑认证数据库，估价师和房地产经纪人可以使用它来查找比较(在MLS上?)
*与贷款行业协会和国家财政机构合作，通过通讯和网站联系他们的成员(特别是利用能源法规更新-提高地板，提高天花板)-另一件事是与律师协会沟通。，告诉律师和产权保险人员有关代码更新的情况
*坚持要求贷款机构聘请有资格评估节能房屋的估价师
*提供NPV给估价师(自制vs代码)
*与州房地产许可证监管机构合作-在佛蒙特州，需要一个特殊的分配来教授重新认证的能源效率(我们正在努力消除这一障碍)
*获得州对评估的法律定义改变(洛杉矶增加了3个词:包括能源效率)
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